万历十五年的房贷断供潮：明朝中产集体躺平，比我们更绝望？

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1587年，大明王朝看似平静如水。张居正已逝，万历皇帝消极怠工，但没人注意到：江南中产正被"房贷"压垮。苏州府一间三进宅院价格高达300两白银，相当于县令5年俸禄。

直到唐代，从电视剧《长安的荔枝》故事里可以看出来，当时房价也是居高不下，纯正公务员也需要攒个十来年付个首付。

《长安的荔枝》主角李明德向小舅子借钱剧照

电视剧展现的时期是盛唐公元755年，根据目前的资料，当时的房价已经很难考证了；但是咱们可以从后期的一些记载上，反推当时的房价。

比如玄宗之后的贞元年间（也就是电视剧背景后的50年左右），《太平广记》记载了一个故事：

长安城中有一间凶宅，这个凶宅被唐人窦乂给买下来了，总价210贯钱，因为凶宅的价格偏低，正常市场价应该在400贯左右。400贯，这是个什么概念呢？

1.农民收入：

当时五口之家耕种约35亩地，亩产1石粟，年收35石（约28贯钱）。扣除口粮27.7石后，仅余7.3石（约5.8贯），再去掉赋税及生产支出，年结余不足2贯钱......如果想买上面的房子大约需要200年......

2.普通平民

至于普通平民比农民好一点。有记载，年收入大约是5贯，也就是说需要80年才能买得起上面的房子。

所以真实的情况是：他们基本都聚居在南城陋巷，或合租寺院厢房、权贵府邸的偏院......

3.官吏阶级

当时的官吏是什么样子呢？官吏分为中下层官吏和上层官吏，两者是有很大不同的。

当时的底层官员基本都是在城郊租房住，每日通勤数公里至皇城办公，那时候的长安可没有地铁，可以说是比较辛苦的。

举个例子：比如早年的白居易，他在30岁左右踏入仕途（大约公元801年），

当时他薪资微薄，大约是月薪16贯，除去日常花销（官员一般有仆从等，花费较大），一年攒不下多少钱，如果按每月能攒下一半，也就是8贯钱，一年是96贯，大约4年多才能买的起房子。所以当时他也只能租房住，租的是已故宰相关播家的闲置宅院：他的《常乐里闲居》是这样说的：“茅屋四五间，一马二仆夫。”

也就是说他只能与马夫、仆人挤在简陋屋舍中。后来白居易做了高官，又加上之前几十年的积蓄，终于在49岁的时候才买了属于自己的在长安的大房子，此时大约是821年，此时距离杨贵妃吃荔枝的时期大约过了有66年。这个房子位于新昌坊的东南角，其诗《竹窗》记录了乔迁之喜：“今春二月初，卜居在新昌……勿谓土狭，勿谓地偏。足以容膝，足以息肩。”我的房子在新昌坊，不要嫌小，不要嫌偏，容身还是没问题的......

游宦京都二十春

贫中无处可安贫

长羡蜗牛犹有舍

不如硕鼠解藏身

还有这首诗，是白居易买了这个房子后，感叹自己在长安的漂了近20年（实际约18年）的生活所作.....

有趣的是，当代杭州一套89方刚需房，同样需要普通家庭不吃不喝攒9.2年——这个数字，史称"房价收入比"。

白银流动性与土地兼并：明朝的次贷危机

万历年间推行的"一条鞭法"要求用白银纳税，硬通货短缺直接催生了民间高利贷。《金瓶梅》记载的月息5%绝非虚构，这与2023年某头部房企发行的美元债利率惊人相似。更可怕的是土地兼并：徐阶家族在松江占田24万亩，相当于今日某宇宙房企在长三角的土储规模。

当代数据更触目惊心：

（以熟悉点的杭州为例）

杭州2023年二手房挂牌量突破25万套，部分房价腰斩，创历史新高。2025年上半年二手房挂牌量icon飙到18.5万套，同比涨了30%，但同期成交量才刚过4万套。

2025年7月，杭州萧山二手房市场迎来历史性转折。据杭州市住房保障和房产管理局最新数据，萧山区待售二手房数量从年初的8301套激增至25000套，增幅高达201，创下近十年最高纪录。

很多在2020年前后上车主城之外的“天选之子”，也就是大多数掏空6个钱包的普通家庭，基本上都有亏损。额，在同龄人通通买房定居的火热背景下，想当时我跟朋友还跑去临安径山寺底下，差点在房产合同上签名了。。后来临门一脚，估计被祖宗拍了一脑门，惊觉自己讨厌被长期束缚，忍住了没签。

某房产大v近期发布的视频截图（未知真伪，仅供参考）

全国法拍房数量5年增长180倍，像极了万历年间"绝卖"文书的爆发。

图：2023年-2025年4月浙江省法拍市场各月交易走势 数据来源：CREIS 中指数据·二手房版

杭州的"共有产权房"能打破历史循环吗？

这个南宋都城正在尝试用制度创新对抗历史惯性。

2023年推出的共有产权房政策规定：购房者与政府按比例共有产权，最低可5折购房，人才最低3折。这比张居正的"清丈田亩"温和得多，但效果待验——首批1000套房源吸引超3万人登记，中签率堪比科举。

更值得玩味的是政策细节：

10年内不得上市交易，防止炒作风气

重点面向无房家庭，精准度超过明朝的"粮长制度"

人才专项供给量占30%，暗合科举取士的精英逻辑

全国房产版图上的"万历十五年"时刻

当北京二手房均价跌回2017年水平，开放五环外购房门槛可能仅是开始。

当郑州"零首付"重出江湖，当昆明出现"西瓜换房"——这些魔幻现实背后，是城市分化比明朝更剧烈的资源虹吸。就像万历年间北方饥荒与江南奢靡并存，当下：

长三角上演"保障房竞赛"，杭州、苏州等11城试点现房销售

珠三角开发商集体转向"工改保"，深圳人才房价格打6折

中西部出现"鹤岗化"苗头，洛阳某楼盘单价跌破3000元

关于房产总量

2025年7月，一组数据在房地产市场引发震动。住建部完成了全国范围内的住房普查，这项历时8个月的调查摸清了中国城镇住房的真实数量。结果显示，我国城镇住房总量已达3.16亿套，按照全国14.2亿人口计算，人均住房套数达到0.88套。在一线和强二线城市，住房空置率仍保持在合理区间，但三四线城市的空置率已超过25%，远高于国际公认的10%警戒线。

造成房地产市场供需失衡的原因复杂多样。人口结构变化是关键因素之一。我国人口自2022年开始呈现负增长，2024年全国出生人口仅为860万，死亡人口达到1180万，人口自然减少320万。根据国家统计局预测，到2035年，中国人口总量将降至13.8亿，城镇化率将稳定在75%左右。这意味着新增住房需求将持续萎缩。

房地产市场供需失衡带来的社会经济问题不容忽视。首先是金融风险积聚。截至2025年6月，全国房地产企业有息负债总额超过14万亿元，其中超过1.8万亿元将在未来12个月内到期。在销售不振的情况下，部分开发商已经出现资金链断裂。2024年至今，已有超过200家房企宣布破产或进入重组程序。

同时，住房空置导致了严重的资源浪费。按照每平方米建筑成本5000元计算，全国空置住房锁定的资金超过16万亿元。这些资金如能投入实体经济，将带来更大的社会效益。住建部测算，现有空置住房如能有效利用，理论上可满足未来5年的城镇住房需求增量。

房地产市场供需失衡对居民财富也构成威胁。中国家庭财富中，约65%与房地产相关。在人口负增长和存量房供应充足的背景下，房价面临下行压力，可能导致居民财富缩水。2024年，全国70个大中城市中，有42个城市新建商品住宅价格同比下降，平均降幅为5.3%。住建部预测，未来5年，三四线城市房价可能面临15%-30%的调整压力。

历史从不重复，但总会惊人的相似。

万历年间松江府民谣"买田不如买宅，买宅不如买舟"，与今天"买房不如租房，租房不如旅居"的思潮形成跨时空对话。

或许真正的启示在于：当房产从居住属性异化为金融工具时，无论张居正的考成法还是现代限购令，都只能延缓而无法阻止系统性风险的累积。

（全文完）

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